加快行業(yè)轉型 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
借中國物業(yè)管理協(xié)會(以下簡稱“中物協(xié)”)三屆四次常務理事會召開之際,就大家比較關注的物業(yè)管理價格機制問題、就此住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司開展的一些工作,以及我的一些工作思考與大家分享和交流。
繼續(xù)推動價格機制改革
在去年中物協(xié)三屆三次理事會上,我講到了物業(yè)管理價格機制問題,并在會后安排部署了一系列工作,特別是經(jīng)過多次與國家發(fā)改委的工作溝通,取得了一些效果。
2013年10月31日,國家發(fā)改委價格司與住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司深入北京市調(diào)研物業(yè)服務價格問題。國家發(fā)改委價格司倪虹處長,住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處陳偉處長,北京市住房城鄉(xiāng)建設委程建華副主任等與北京市部分物業(yè)服務企業(yè)進行了座談。倪虹在座談時表示,通過本次調(diào)研對物業(yè)管理行業(yè)加深了了解,也充分認識到這個行業(yè)確實存在價格偏低、企業(yè)總體虧損、市場價格形成機制尚未建立等問題。倪虹認為,物業(yè)服務價格問題是一個綜合性的問題,不僅與價格有關,與業(yè)主和企業(yè)談判渠道未打開、相關制度不健全等也有關系。倪虹最后表示,對于物業(yè)管理價格機制問題,市場能解決的要交給市場,該政府管的政府要管好;同時,國家發(fā)改委價格司今后將與住建部共同開展更深入的調(diào)研,共同研究如何進一步完善相關政策制度。
物業(yè)管理價格機制的改革是一個艱難而復雜的問題,既與主管部門有關,又密切關聯(lián)到物業(yè)管理的各方主體,因此,物業(yè)管理市場價格機制的建立,仍將是一個較長的過程,需要各方堅持不懈地努力。
對行業(yè)改革發(fā)展的思考
2014年,對于改革發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)來說,有兩個利好消息。
一是在去年住建部開展的群眾路線教育活動中,房地產(chǎn)市場監(jiān)管司把物業(yè)服務一線人員收入低的情況通過座談會形式反映到了部黨組,被部黨組作為重點整改問題之一?梢哉f,這是一個契機,為什么物業(yè)服務一線人員收入低呢?我想主要是由于物業(yè)管理價格機制不合理造成的,F(xiàn)有的物業(yè)管理價格機制,已經(jīng)難以適應市場需求,也不符合經(jīng)濟和社會發(fā)展的潮流。目前,物業(yè)管理價格機制問題作為部里的工作重點正在推進,房地產(chǎn)市場監(jiān)管司負責具體落實相關工作,部領導也已經(jīng)在做一些調(diào)研。
二是今年是一個改革年,國務院在經(jīng)濟方面推行的改革有300多項,其中,住建部主導的工作也有幾項,物業(yè)管理價格機制改革或將迎來契機。經(jīng)濟改革的核心是利益的調(diào)整,進一步來說是價格機制。我們注意到,近期國家發(fā)改委在價格機制改革方面有新的動作。比如,將房地產(chǎn)中介服務的一些價格擬全部交給市場,并正在征求住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司的意見。借此機會,房地產(chǎn)市場監(jiān)管司也準備積極爭取推進物業(yè)管理價格機制改革。比如說,可以考慮借鑒油價的調(diào)節(jié)機制,建立一個物業(yè)管理價格聯(lián)動調(diào)節(jié)機制,與CPI掛鉤,實現(xiàn)價格自動調(diào)節(jié)。
前段時間,我參加國務院的一個經(jīng)濟形勢分析會。在這個會上,通過對經(jīng)濟形勢的分析,特別是對經(jīng)濟結構調(diào)整、轉型問題的分析,以及釋放經(jīng)濟內(nèi)生動力的分析,指出要加快推進制度設計、改革創(chuàng)新,進行頂層設計,促進投資,拉動消費。其中,就包括大力促進現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展。
當前,養(yǎng)老、健康、文化、信息等成為現(xiàn)代服務業(yè)的熱點,國家已經(jīng)有稅收、資金、土地等方面的扶持政策。但是,物業(yè)管理還未被真正重視起來——物業(yè)管理行業(yè)促進就業(yè)貢獻大,服務的物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模也大,而且每年都有較大幅度增長。比如,有的物業(yè)服務公司有三四萬名員工,就業(yè)幅度也大,涵蓋了高端管理人才、大學生就業(yè)、勞動力再就業(yè)等幾個層面。
從產(chǎn)業(yè)角度來看,物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈較長,以物業(yè)服務作為平臺,可以將養(yǎng)老、旅游、社區(qū)商務等都包含其中。從這個角度來看,以物業(yè)管理價格機制改革為切入點,理順行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟脈絡,并由此緊緊抓住改革契機,推進行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)的轉型是必然選擇。
關于行業(yè)宣傳工作的建議
客觀來看,當前物業(yè)管理行業(yè)的宣傳工作做得不夠,導致物業(yè)管理行業(yè)外部環(huán)境負面的東西還是比較多。近幾年,行業(yè)內(nèi)部比較活躍,論壇、會議和各種形式的研討很多,特別是針對當下物業(yè)費難以調(diào)價、經(jīng)營成本上漲的客觀情況,研討了延伸服務、經(jīng)營創(chuàng)新等好的經(jīng)驗和做法,并通過行業(yè)內(nèi)的一些媒介作了宣傳報道,起到了很好的效果。但是,總體來看,物業(yè)管理行業(yè)還要考慮對外影響力的問題;蛘哒f要提升行業(yè)的社會影響力,就要進一步加強對外的宣傳工作。
一是通過物業(yè)管理行業(yè)的人大代表、政協(xié)委員在全國兩會平臺上為行業(yè)鼓與呼。如在今年的全國兩會上,全國政協(xié)委員、中物協(xié)副會長田在瑋和全國人大代表林欣欣,分別向兩會提交了《關于物業(yè)管理行業(yè)生存困境及有關政策建議》的提案,建議財稅、價格、物業(yè)管理主管部門加強對物業(yè)管理生存狀況的調(diào)研,制定相關扶持政策,促進物業(yè)管理健康持續(xù)發(fā)展。這種通過兩會平臺的提案和議案,很好地反映了物業(yè)管理行業(yè)的呼聲,也擴大了行業(yè)外部對物業(yè)管理的認知。
二是集合行業(yè)力量和智慧,開展深入的調(diào)查研究,形成有分量的調(diào)查報告,反映給相關主管部門。當前,我們對于行業(yè)的生存困境都有切身感受,在認識上也有共識,但要深刻、準確地反映這些行業(yè)問題,就需要深入地開展調(diào)查研究工作,并由此撰寫以大量數(shù)據(jù)為支撐的調(diào)查報告。
三是借助新興的信息產(chǎn)業(yè),展示物業(yè)管理新形象。當下,“二馬”(馬云、馬化騰)在IT行業(yè)里風生水起,并且已經(jīng)跨界涉足社區(qū)資源,這對我們物業(yè)管理行業(yè)有著強烈的警示意義。在物業(yè)管理行業(yè),已經(jīng)有一些企業(yè)在智慧社區(qū)、社區(qū)商務等方面開展探索,物業(yè)管理行業(yè)也急切需要有“二馬”式的人物跳出來,從信息化角度研究行業(yè)問題,開展創(chuàng)新性探索,為行業(yè)造勢,樹立行業(yè)新形象。
四是依托行業(yè)雜志《中國物業(yè)管理》,聯(lián)合部分中央媒體開展宣傳交流活動。目前,《中國物業(yè)管理》雜志通過組織專題報道、開展論壇和年會,在報道行業(yè)、宣傳行業(yè)、服務行業(yè)方面做了大量的工作,取得了不錯的效果。下一步,還要形成跨出行業(yè)的影響力,讓全社會真正認識到物業(yè)管理的重要性,共同推動物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)轉型,實現(xiàn)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展。
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